CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente : Dr. JORGE SANTOS BALLESTEROS
Bogotá D. C., trece (13) de diciembre de dos mil dos (2002).-
Ref. Expediente No. 7033
Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 19 de noviembre de 1997, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civil-, para ponerle fin, en segunda instancia, al proceso ordinario promovido por CLEMENCIA VILLEGAS ARANGO contra IRASEMA MARIA JAIME CONTRERAS.
I. ANTECEDENTES
1. Mediante demanda cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín, la actora inició proceso contra la demandada mencionada, para que se declarara la rescisión por lesión enorme de la venta del apartamento 202 del Edificio IRAZU, ubicado en la calle 54 número 41-54 de Medellín, efectuada por la demandante a la demandada por escritura pública número 1066 del 14 de mayo de 1993 de la Notaría 14ª. de Medellín, registrada en el folio de matrícula inmobiliaria número 0312885. Pidió además que se ordenase a la demandada la restitución del inmueble o completar el justo precio al tenor del artículo 1948 del C.C. y se la condenase al pago de las costas del proceso.
2. En apoyo de sus pretensiones, adujo que el 14 de mayo de 1993 y ante el Notario 14º de Medellín, otorgó en favor de Irasema María Jaime Contreras, escritura pública de venta del inmueble ya señalado, por el cual recibió como precio la suma de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL PESOS ($9’628.000.oo), suma inferior a la mitad del justo precio que tenía el inmueble al momento de la venta, con lo que la actora sufrió enorme lesión en su patrimonio económico.
3. La demandada se opuso a las pretensiones. Explicó, en relación con lo hechos, que el precio acordado fue la suma de $15.000.000,oo recibidos por la vendedora, a más de otros pagos (gastos de escritura, retención en la fuente) totalizados en $109.420.oo Propuso como excepciones las que denominó: “falta de los presupuestos legales para que proceda la lesión enorme”, “falta de causa para pedir” y “mala fe y temeridad de la demandante”.
4. Finalizó la primera instancia con fallo del 11 de julio de 1997 (fls. 75 a 78 cd.1) por el cual el juez a quo desestimó las pretensiones de la demanda, ordenó el levantamiento de inscripción de la demanda en el folio del inmueble y condenó en costas a la parte actora. Y apelado por la demandante, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín lo confirmó mediante sentencia del 19 de noviembre de 1997 (fls. 13 a 22 cd.6).
II. FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Luego de resumir los antecedentes procesales, la oposición de la parte demandada y advertir que no existe defecto formal o material del proceso que impida dictar sentencia de mérito, ambienta el Tribunal la causa con referencias teóricas en torno de la lesión.
En relación con el caso concreto, considera que la controversia no reviste mayor complicación dado que obedece al valor del justo precio del inmueble para la época en que se efectuó la compraventa, por lo que fue preciso realizar dos dictámenes periciales por cuanto el primero fue objetado por error grave por la parte demandada, peritajes que dieron como valor del apartamento $25’000.000.oo y $24’613.200.oo, respectivamente, los que deben ser cotejados con el precio real de venta que fue la suma de $15’000.000.oo, de conformidad con el contrato de promesa de compraventa. Y dice el ad quem que éste es el precio que debe tenerse en cuenta, no sólo porque fue ratificado por las declaraciones de LUIS ARTURO MEJIA RESTREPO, ELKIN JAVIER URIBE ZAPATA, HORACIO DE JESUS URIBE VELASQUEZ y MIGUEL ALBERTO JAIME CONTRERAS sino porque fue el convenido entre las contratantes en el contrato de promesa, que no fue impugnado ni contradicho y está autenticado, a más de que hay respaldo jurisprudencial y doctrinario en relación con la prevalencia del precio pactado en la promesa frente a un precio diferente consignado en la escritura pública ulterior.
Concluye el Tribunal que al comparar la suma de $15’000.000.oo recibida como precio por la demandante con el precio señalado en el primer peritaje, que fue de $25’000.000.oo, es manifiesto que no se dan los presupuestos de la acción rescisoria para el vendedor, de conformidad con el artículo 1947 del C.C., y por lo tanto no considera necesario señalar otros planteamientos, dado que la evidencia procesal es precisa y concreta, lo que conlleva la confirmación del fallo impugnado.
III. LA DEMANDA DE CASACION
Con apoyo en la causal primera del artículo 368 del C. de P.C., la recurrente formula un cargo contra la sentencia del Tribunal, por violación indirecta, a consecuencia de errores de hecho en la valoración de las pruebas y de la contestación de la demanda, de las siguientes normas de derecho sustancial: artículos 1602, 1603, 1618, 1620, 1687, 1690 ordinal 1º., 1705, 1757, 1946, 1947 y 1948 del C.C., por falta de aplicación.
Destaca en primer término el error de hecho del Tribunal cuando afirmó que la demandada pagó el precio de $15’000.000.oo y no la suma afirmada por la actora, pues no apreció que en la misma contestación de la demanda se demostró, con pruebas de la misma compradora, que el pago efectuado fue inferior a la mitad del justo precio. Sostiene que con la contestación de la demanda, el apoderado de la demandada pretendió demostrar el pago de ese precio con el original del contrato de promesa y con las copias de cinco cheques microfilmados que anexó, pero de ellos solo tres fueron girados a favor de la vendedora por un total de $9’611.399.oo, es decir, una suma muy cercana a la que aparece en la escritura pública de compraventa como pago total del precio. Pero, continúa, si se sumara como parte del precio, el cheque pagado a un hermano de la demandada y apoderado de la actora y otro al municipio de Medellín por $700.000.oo y $1’688.601.oo, respectivamente, solo se alcanzaría la suma de $12’000.000.oo, que, cotejada con el avalúo del inmueble que arrojó $25’000.000.oo para la época de la negociación, tampoco enervaría la acción de rescisión por lesión enorme, porque no alcanza a la mitad del justo precio señalado por los peritos.
Respecto de las declaraciones de terceros, considera que el ad quem incurrió igualmente en error de hecho, por cuanto ninguno de los testimonios señalados por el Tribunal demuestra que el precio pagado fue de $15’000.000.oo. Se refiere enseguida a LUIS ARTURO MEJIA RESTREPO quien manifestó que la vendedora no le habló de la compradora, sino de la presión ejercida por el abogado Humberto Jaime para que le pagara los honorarios, que solo tuvo conocimiento de la venta del apartamento, por información telefónica cuando la señora Clemencia Villegas le manifestó que pensaba venderlo por $9’000.000.oo, pero que no estuvo presente en ninguna reunión. Concluye la recurrente que como este testigo no refiere que la venta fuera por $15’000.000.oo la conclusión del Tribunal es inexacta. Lo mismo predica de ELKIN JAVIER URIBE ZAPATA, de quien dice que únicamente se refiere a que realizó trabajos de albañilería en unos locales, y en relación con la negociación manifestó que había oído decir que habían vendido el apartamento pero que no supo el precio.
De HORACIO DE JESUS URIBE VELASQUEZ, afirma la recurrente que el testigo dijo que no conoce a la vendedora pero sí a la compradora desde cuando era estudiante. Agrega aquel que este testimonio es de oídas, por lo que le manifestó la misma demandada, interesada en decir que se pagó el precio elevado, lo que le resta todo valor probatorio. El Tribunal no tuvo en cuenta que el testigo no presenció el pago del precio ni la forma como se realizó, por lo que esta declaración no constituye la pretendida prueba que sirve para demostrar el pago de la suma indicada por la compradora a la vendedora.
De MIGUEL HUMBERTO JAIME CONTRERAS, hermano de la demandada y acreedor de la demandante, manifiesta que el testigo dijo que la vendedora padecía una graves crisis económica, lo que la determinó a vender, dice la recurrente, a menos precio. Agrega que este testigo también señaló que la vendedora quería que la escritura se hiciera por el valor del avalúo catastral, propuesta acogida por la compradora y así se efectuó la negociación. Sobre este punto, dice la recurrente que si lo anteriormente afirmado fuere cierto, constituiría un fraude al fisco y a los derechos notariales con participación de ambos contratantes, por lo que debería aplicarse el principio de que nadie puede alegar su propia culpa o dolo en su beneficio, circunstancia que el Tribunal no advirtió y que lo condujo a escuchar los argumentos de la demandada y a no tener en cuenta que ese testigo sospechoso dijo igualmente que estaba interesado en que la demandante le pagara lo que le debía pues no tenía título ejecutivo para embargarla.
Señala, de otro lado, que ese testigo incurre en evidente contradicción puesto que de las fotocopias de los cheques girados, uno de ellos -por $700.000.oo-, corresponde al declarante por honorarios profesionales de abogado, pago que le fue hecho directamente por su hermana sin intervención de la demandante.
Indica la recurrente que si bien en la promesa se fijó como precio la suma de $15’000.000.oo, en la ulterior escritura pública de compraventa, el precio quedó convenido en $9’628.000.oo: grave, trascendente y nuevo error fáctico del Tribunal que no percibió esta circunstancia, sobre la que está planteada la litis.
Estima que la excepción denominada “pago de un precio mayor al admitido por la demandante” propuesta por la demandada en la contestación de la demanda, colocó a esta última en la obligación de soportar la carga de la prueba de lo afirmado, por aplicación del artículo 1757 parte final, del C.C., lo cual nunca probó, con lo que se infringió la norma citada.
Agrega que teniendo en cuenta la disposición legal que señala que “el sentido en que una cláusula pueda producir algún efecto, deberá preferirse a aquél (sic) en que no sea capaz de producir efecto alguno”, debe tenerse en cuenta en relación con la cláusula posterior relativa al precio de la compraventa, contenida en la escritura pública, en donde quedó estipulado por las partes, sin objeción, un valor de $9’628.000.oo.
Advierte la recurrente, con apoyo en doctrina que cita en la demanda, que en materia probatoria la escritura pública prevalece sobre la promesa contenida en documento privado, por lo que al no haber apreciado el Tribunal estas pruebas en ese sentido, incurrió en error de facto que lo condujo a no declarar la rescisión por lesión enorme, siendo evidente que la compradora no demostró, como era su deber, que el pago efectuado hubiera sido de $15’000.000.oo, sino una suma menor que, cotejada con la mitad del justo precio del inmueble mencionado, resultó inferior. Agrega que, además el ad quem tampoco apreció que la escritura pública, posterior a la promesa, modificó el precio pactado con anterioridad en documento privado, situación que no puede ser cambiada por una sola de las partes, por cuanto en el fondo lo que existe es un nuevo convenio, que se asimila a una novación, por el cual se extinguió la obligación inicial para dar paso a la nueva que vinculó definitivamente a las partes.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE:
Al margen de defectos técnicos de la demanda -como la alusión a la interpretación de los contratos y a la novación, propia de un alegato de instancia, o la escogencia de la vía en cuanto a la prevalencia de la promesa frente a la escritura, que sería un error jurídico y no de hecho- se observa que el ataque del recurrente se centra sobre dos aspectos: en primer lugar, y como la defensa adujo la suma de $15’000.000.oo como precio real del contrato, indica que la demandada no logró acreditar el pago de tal cantidad. En efecto, afirma el censor por ejemplo que “está demostrado plenamente que la compradora no pagó los $15’000.000.oo”; a folio 14 expresa que “con las mismas pruebas documentales consistentes en microfilmaciones de los cheques aducidos y presentados por la propia demandada en su intento de probar un pago de $15’000.000.oo, apenas sirven, … para acreditar el pago de $9’600.000.oo” y acaso $12’000.000.oo; y con mayor énfasis señala: “pues la demandada nunca probó que hubiera pagado $15’000.000.oo”.
Y en segundo lugar, el recurrente se esfuerza por resaltar la preeminencia de la escritura pública sobre la promesa, pues los precios consignados en estos documentos, para este caso, fueron diferentes.
Sin embargo, el primer argumento parte de una base equivocada, y es la de considerar que como la demandada no logró acreditar el pago de los $15’000.000.oo, este rubro no puede ser estimado como precio real. Pero este énfasis en el pago y no en el precio desvirtúa la esencia de la lesión enorme, en tanto ésta gira en torno al precio en sí mismo considerado sin alusión alguna al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, entre ellas el pago de aquel. Nótese en efecto que no es requisito para la prosperidad, ni para impetrar la acción de lesión enorme, que el negocio sobre el que se predica tal vicio haya tenido cumplimiento total o parcial, por lo que bien puede la parte lesionada en un contrato que no ha llegado a tener efectos, demandarlo por lesión enorme, sin acreditar su cumplimiento1, por supuesto bajo el entendido de que la acción de lesión esté contemplada para ese contrato específico.
Es que si alguna utilidad tiene la demostración del pago del precio en un proceso como éste que se ventila, es la de servir de hecho indicador del precio pactado cuando el aducido por una parte es controvertido por la otra. De modo que todo el esfuerzo de la recurrente por equiparar lo pagado con el precio, resulta vano. Pues adviértase cómo sirve ese hecho indicador en este caso en que hay dos precios (el de la escritura pública y el de la promesa): si en la escritura pública de compraventa se pactó como precio la suma de $9’628.200.oo, y la demandada logró acreditar el pago de una suma superior, el juez tendría un hecho indicador para concluir que aquel precio pactado en el instrumento pudo no ser el real, desde luego que la vendedora recibió una suma mayor.
En el presente asunto figuran dos precios pactados, uno consignado en la promesa de compraventa ($15’000.000.oo) con discriminación pormenorizada de la forma de pago, y otro, estipulado en la escritura pública ($9’628.200.oo), en la que por lo demás se indica que el pago fue de contado al momento de la firma de la escritura. La demandada alegó como precio la suma de $15’000.000.oo, y en su intento por demostrarlo, aportó comprobantes de varios pagos que sumados arrojan la cantidad de $12’000.000.oo, comprobantes que, y he aquí otro hecho indicador, se acompasan con la forma como las partes pactaron el pago del precio en la promesa de compraventa. De lo dicho se infiere que no puede ser tenido en cuenta el precio de la escritura pública como el real, tanto porque la demandada resultó pagando más de lo que allí se indicó, como porque la forma de pago de aquellos $12.000.000,oo se adecuó a lo consignado en la promesa.
Para corroborar lo anterior baste señalar que en la promesa se indicó que los $15.000.000,oo los pagaría la promitente compradora en varios contados así: $3.000.000,oo, que la promitente vendedora dio por recibidos, discriminados en varios rubros, todos iguales a los pagos acreditados en este proceso con tres cheques: a) $700.000,oo a un tercero, el abogado y hermano de la compradora (suma igual al importe del cheque número 0861975, de CONAVI, del 11 de mayo de 1993, a favor del abogado Miguel Humberto Jaime Contreras), b) lo que se adeude de catastro (a la sazón $1.688.601, que es el importe del cheque número 0861974 de CONAVI, de fecha 11 de mayo de 1993, girado a favor del Municipio de Medellín) y c) la diferencia ($611.000,oo, importe del cheque número 0861976 de CONAVI, de fecha 11 de mayo de 1993, a favor de Clemencia Villegas Arango por la suma de $611.399.oo;) hasta completar los tres millones de pesos, para la promitente vendedora.
Esos $3.000.000,ooo más el importe de los otros dos cheques (de $3.000.000,oo y $6.000.000,oo) girados a la promitente vendedora arrojan la suma de $12.000.000,oo recibidos como precio (parcial o total, para el caso no interesa), lo que determina que no pueda ser tenido el precio de la escritura pública ($9’628.200.oo) como el real.
Ahora bien, si pagó el total del precio pactado en la promesa ($15.000.000,oo) es hecho ajeno a esta litis y que no desvirtúa lo estipulado en la promesa como precio, ni incide en que se hubiere presentado lesión enorme, pues se repite, ésta se refiere es al precio pactado libremente por las partes en relación con el justo precio del inmueble al momento de celebrarse dicha convención, estimado en $24.613.200,oo, de acuerdo con el segundo dictamen pericial que obra en el expediente.
Los anteriores argumentos desvirtúan los dos ataques que el censor presenta en el cargo, sin que sea por tanto necesario que la Corte entre a analizar si el Tribunal cometió error de hecho al tener por acreditado que la demandada haya pagado $15’000.000.oo, lo que no significa que la Corte no haya advertido equivocaciones (a fin de cuentas intrascendentes) del ad quem en el análisis del acervo probatorio, pues, tal como el recurrente lo demuestra, de las declaraciones de los testigos efectivamente no se infieren ni el precio acordado para la venta, ni cuál fue la suma realmente pagada por la compradora, pero tampoco desvirtúan la realidad demostrada en el aludido contrato de promesa sobre el precio del inmueble.
En el caso en estudio, la demandada al contestar la demanda acompañó el original de la promesa de compraventa celebrada el 11 de mayo de 1993, con reconocimiento de firmas ante el Notario 10º. de Medellín, en cuya cláusula 3ª se fijó como precio de venta del inmueble la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS ($15’000.000.oo) pagaderos en dos contados, uno de tres millones, ya analizado, y otro de doce millones cuando se otorgara la escritura pública de compraventa. Este documento, cual lo dijo el Tribunal, no fue controvertido, y si bien en la demanda, la actora no hace ninguna alusión al respecto, en el escrito presentado para descorrer el traslado de las excepciones, acepta que aquel fue el precio pactado, pero que posteriormente en la escritura se fijó uno diferente.
Por otra parte, en relación con la acusación formulada respecto de la interpretación que debe darse a las cláusulas en los contratos y en especial a que la cláusula posterior prima sobre la anterior, es necesario aclarar que esto podría ser así dentro del texto de un mismo contrato y tomando en consideración aspectos particulares de ése que se interpreta, pero tal aseveración no puede hacerse con criterio absoluto, ni menos respecto de dos contratos de naturaleza diferente como son el de promesa y el de compraventa.
Por último, y como quiera que el Tribunal se apoyó en doctrina de la Corte, para efectos de inclinarse por el precio pactado en la promesa y no por el de la escritura pública, resulta conveniente situar en su justa proporción ese argumento de autoridad, pues aquí es intrascendente, dado que medió entre la promesa y la escritura un término de tres días y está demostrado, conforme las anteriores indicaciones que el precio no fue el del instrumento público.
Recientemente la Corte señaló, en punto de la época que debe tenerse en cuenta para efectos de averiguar el justo precio en una compraventa precedida de promesa (que es cosa distinta de la prevalencia del precio de la promesa frente al de la escritura) lo siguiente: “es incontrovertible que la ley dispone que el justo precio del inmueble al tiempo del contrato de compraventa, es el que ha de tenerse en cuenta para determinar si la desproporción entre las prestaciones recíprocas alcanza el límite fijado para que opere la figura. (Art. 1947 Código Civil).
“No obstante, es también cierto que esta Corporación ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisión de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa”.
“Razones muchas han sido expuestas para sostener la aludida tesis, que pueden englobarse en el concepto de que la eventualidad de una variación fundamental del valor de los bienes en el intervalo entre la promesa y el perfeccionamiento de la convención, hace inadecuada una aplicación mecánica de la institución de la lesión, pues ello implicaría no considerar las circunstancias económicas que existieron al concretar el negocio en una promesa, llegándose a desconocer los móviles y la real voluntad de las partes y desviando así esa institución de los fines para los que fue establecida, convirtiéndola en un momento dado en instrumento de fraude e iniquidad”.
“Puede pues sintetizarse la posición de la Corte al respecto, diciendo simplemente que para los efectos de la lesión de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convención, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en una promesa de contrato, caso en el cual será en el tiempo de ésta en donde habrá de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo” (Sentencia de Casación Civil 119 del 9 de diciembre de 1999, Exp 5368).
Pero de ahí a entender que para todos los casos la doctrina anterior se impone hay una radical diferencia, que en este caso se aprecia a simple vista, porque entre la promesa y la escritura pasaron unos cuantos días y porque aquí figuran dos precios distintos, según se vio.
De todo lo expuesto se sigue que el fallador, no obstante su desacierto en cuanto a la apreciación de los testimonios, no cometió yerro de hecho trascendente, y más bien interpretó las estipulaciones de los contratos de conformidad con la evidencia que ellos muestran.
Teniendo en cuenta las consideraciones expuestas, no prospera el cargo.
DECISION
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia del 19 de noviembre de 1997 pronunciada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, en el proceso ordinario promovido por CLEMENCIA VILLEGAS ARANGO contra IRASEMA MARIA JAIME CONTRERAS.
Condénase en costas del recurso a la parte recurrente. Tásense en su oportunidad.
NOTIFIQUESE Y DEVUELVASE EL EXPEDIENTE AL TRIBUNAL DE ORIGEN.
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
JORGE ANTONIO CASTILLO RUEGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CESAR JULIO VALENCIA COPETE
1 Al efecto ha dicho la Corte que “para establecer la existencia de la lesión enorme es innecesario el cumplimiento o incumplimiento del pago del precio”. (Cas. Civil. Sent. 030 de 5 de mayo de 1998. G.J. Tomo CCLII, pág. 1356),